导读： 第一个7，是有二手房挂牌价到了7万/平，而新房价格只有3.3万/平 从这个角度，似乎倒挂巨大，临港新房就是个皮夹子，买到就是捡钱。 累计就是7万套新房要在未来1-3年内销售 从这个角度，临港就是个大型韭菜收割机，买了就要被套牢。 临港新片区的规划定位和发展路径不同于上海任何一个板块，临港楼市也有着与众不同的特点。 首先，核验价不等于市场成交价，离开真实成交价和交易量，用挂牌价来说市场，是在耍流氓。 链家公示的真实成交价格中，陆家嘴滴水涟岸确实有6.5万/平的交易记录。 2021年6月开始新房批量上市，已经开始出现非人才凭积分能够入围的局面 到2021年9月，则进入了3.3随便买的模式 非常简单的道理，新房3.3万/平可以随便买，除非个别急着上学的，为什么要去买价格四五万甚至更高的二手房？ 业主也不会轻易降价，就形成了有价无市，交易量极低的状态 除非急等钱用，次新房的业主也没必要降价 但由于次新房成交量太少，而且真实成交价格无从得知，目前滴水湖次新房的真实行情非常模糊 唯一具有市场信号意义的，是链家公布的2021年11月10日成交的101片区海上风华一套90平复式房，成交价格4.5万/平。 如果觉得临港目前二手房已经六七万一平，新房只要三万多一平，不需要人才证，还不用积分，买到新房交房后马上就能转手大赚一笔，是非常不现实的。 天底下没有这种好事！ 临港目前的二手房挂牌价并不能对新房市场形成倒挂效应，也不具有对大家购房新房产生指导意义。 但是不是临港新房就不会增值呢？当然不是！ 不能用常规的一二手倒挂的逻辑来看临港的新房价格体系，而是要回到临港新片区本身的规划定位与城市发展即产城融合的内在逻辑，从价值的本源去对标其他版块，从而形成临港的房产价格逻辑。 总结该文观点： 5、新增住房供应量是制约二手房价上涨的重要力量。这就是我们下一篇要重点分析的问题。 ——END——
临港楼市有两个7的数字特别刺激甚至惊悚：
第一个7，是有二手房挂牌价到了7万/平，而新房价格只有3.3万/平
。从这个角度，似乎倒挂巨大，临港新房就是个皮夹子，买到就是捡钱。
第二个7，首批土地出让之前，临港目前已经有3万套新房待售，今年计划出让200万方土地可增加4万套，
累计就是7万套新房要在未来1-3年内销售
。从这个角度，临港就是个大型韭菜收割机，买了就要被套牢。
在我们看来，上面两种说法都是片面和不准确的。
临港新片区的规划定位和发展路径不同于上海任何一个板块，临港楼市也有着与众不同的特点。
不深入了解这些，很难对临港楼市做出客观及深刻的认知。我们将分两部分来解读这两个“7”的数字：
上篇：二手房挂牌价达到7万/平，买临港新房是不是捡皮夹子？
下篇：新房供应量今年会到7万套，买临港新房会不会被割韭菜？
首先，核验价不等于市场成交价，离开真实成交价和交易量，用挂牌价来说市场，是在耍流氓。
2021年上半年，临港滴水湖核心区二手房交易量在百余套，二手房价格也确实达到了五六万的水平，
链家公示的真实成交价格中，陆家嘴滴水涟岸确实有6.5万/平的交易记录。
当时的市场背景是什么呢？一方面是上海整体市场蓬勃向上，另一方面是6月之前仅有万达钻石湾一个新房上市，724套房认购1700组，被3.1人才包揽。非人才购房者，对新房只能望洋兴叹，只能转向二手房市场。
但从七月开始，交易量大幅下滑到六七十套，核心原因并不是核验价或者信贷三价取低，而是
2021年6月开始新房批量上市，已经开始出现非人才凭积分能够入围的局面
。而
到2021年9月，则进入了3.3随便买的模式
。非常简单的道理，新房3.3万/平可以随便买，除非个别急着上学的，为什么要去买价格四五万甚至更高的二手房？
当然，
业主也不会轻易降价，就形成了有价无市，交易量极低的状态
。当然，我们也认为，除非急等钱用，次新房的业主也没必要降价
！持有优质资产，等待花开，是最佳策略。
在上海推出二手房核验价政策时，给与了临港较高的核验价上限，体现了政府管理部分对临港新片区的呵护。但核验价不等于市场价。理论上你挂牌价挂多少都可以，开心就好。
在我们看来，更具有实际意义的是真实成交价格。
但由于次新房成交量太少，而且真实成交价格无从得知，目前滴水湖次新房的真实行情非常模糊
。唯一具有市场信号意义的，是链家公布的2021年11月10日成交的101片区海上风华一套90平复式房，成交价格4.5万/平。
上海是有买到新房，转手就能大赚一笔的新盘，比如市中心优质住宅，但一定是挤 头，要接近满分才有机会的。
因此，
如果觉得临港目前二手房已经六七万一平，新房只要三万多一平，不需要人才证，还不用积分，买到新房交房后马上就能转手大赚一笔，是非常不现实的。
天底下没有这种好事！
因此，
临港目前的二手房挂牌价并不能对新房市场形成倒挂效应，也不具有对大家购房新房产生指导意义。
但是不是临港新房就不会增值呢？当然不是！
只是说，
不能用常规的一二手倒挂的逻辑来看临港的新房价格体系，而是要回到临港新片区本身的规划定位与城市发展即产城融合的内在逻辑，从价值的本源去对标其他版块，从而形成临港的房产价格逻辑。
我们曾专门对此做过分析，详见：临港未来房价能大幅上涨吗？
总结该文观点：
1、住房由于同时具有消费品和金融资产的属性，价格机制及其复杂。一方面，房价长期来说取决于品质、产业、配套、学区等公共服务的增长带来的居住价值提升，以带来更多的人口需求，但在某一个时间点上受阶段性或局部供求关系，行情景气度的影响也很大。
2、说到底，驱动一个地方房价上涨的根本原因，是该地提供了更好的产业就业或创业机会，提供了更好的城市公共服务与生活配套，从而引领了更多更高层次的人口聚集。
3、临港未来房价如何走，最根本的是看新片区产业发展及配套提升带来的人口增长，及其预期。
4、如果产业发展能够实现地区总产值年均增长25%，5年翻3倍；轨交、学校和商业建设如期推进；人口能够按照预期的5年翻一番。这种发展速度下，房价上行的空间无疑是巨大的。
5、新增住房供应量是制约二手房价上涨的重要力量。这就是我们下一篇要重点分析的问题。
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